Lyseskrenten 16

1. etasje: Entré, gang, kjøkken og stue.

2. etasje: Gang, bad og 3 soverom.

Underetasje: 2 ganger, bad, kjellerstue, bod og bruksrom.

Annet: Krypkjeller, utebod på ca. 4 kvm og kaldloft med adkomst via takluke i gangen i 2. etasje.

Kort fortalt

- Innholdsrikt rekkehus over tre plan.

- Stort potensial i etterspurt område.

- Stille og rolig blindvei ved skogen.

- Gangavstand til alt man trenger.

- Usjenert, med lite direkte innsyn.

- Vestvendt balkong utenfor stuen.

- Skjermet hage med markterrasse.

- Entreen utstyrt med varmekabler.

- Åpen garderobeløsning i entreen.

- Separat kjøkken m/god skapplass.

- Hvitevarene er dels integrerte.

- Luftig stue med store vinduer.

- Hjørnepeis og varmepumpe.

- Kjellerstue for ekstra spillerom.

- Stor skyvedørsgarderobe i stuen.

- To flislagte bad med gulvvarme.

- Hjørnebadekar på badet nede.

- Tre soverom samlet i 2. etasje.

- Garderobeskap i et av rommene.

- Lagring på loft, i bod og i utebod.

Totalt bruksareal: 148,0 m²

• BRA-i: 148,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 14,0 m²

Arealet er oppmålt på stedet

Takhøyde i 1. og 2. etasje, ca. 2,35 m.

Takhøyde i kjeller, fra ca. 2,3 m ril ca. 2,5 m.

Høyde under møne på loft, ca. 1,12 m.

Vestvendt terrasse med utgang fra stue, ca. 14 kvm.

Vestvendt markterrasse med utgang fra kjellerstue, ca. 13 kvm.

Bod med adkomst fra terrasse, ca. 4 kvm.

Rekkehuset oppvarmes elektrisk med stedvis panelovner og en varmepumpe i hovedstuen, supplert av gulvvarme i entreen og på begge badene. For vedfyring har hovedstuen en hjørnepeis med innsats. Ildstedet ble sjekket og godkjent av brannvesenet for ca. to år siden.

Ventilasjonen er naturlig, kombinert med avtrekk fra kjøkkenet og en elektrisk vifte på det nederste badet. En sikringsstavle med automatsikringer er plassert i skyvedørsgarderoben i underetasjen. Varmtvannstanken står i gangen utenfor badet på samme plan. 

Dersom rom for varig opphold ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Energiattest med energimerke F Oransje er vedlagt salgsoppgaven.

Interessenter oppfordres til å lese vedlagte liste over løsøre og tilbehør som skal medfølge ved handelen. I de tilfeller det medfølger hvitevarer, overleveres disse uten noen form for garanti utover leverandørgaranti. Det gjøres oppmerksom på at løsøre som har en klar karakter av å være en del av selgers møbler - selv om det er skrudd opp på veggen, normalt sett ikke vil medfølge boligen ved overtakelse.

Det gjøres oppmerksom på at en tilstandsrapport kun inneholder en forenklet kontroll av det elektriske anlegget, og at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra Elverket på eiendommen.

Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport fra Hans Petter Tangen, datert 25.08.2026. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende. Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen:

Boligen har fått følgende TG3:

INGEN TG3

Boligen har fått følgende TG2 (avvik som kan kreve tiltak):

Utvendig

> Taktekking

> Nedløp, beslag og skorsteiner over tak

> Takkonstruksjon/Loft

> Yttervegger/Veggkonstruksjon

> Vinduer og takvinduer/takluker/overlys

> Ytterdører

> Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner

> Terrasser og plattinger på terreng

> Utvendige trapper

Innvendig

> Overflater - gulv

> Etasjeskiller og bærende konstruksjoner

> Innvendige trapper

Tekniske installasjoner

> Innvendige vannledninger

> Innvendige avløpsrør

> Varmesentral (fyrkjeler, varmepumper, fjernvarme, pelletsanlegg, gasskjeler, osv)

> Varmtvannsbereder/tank

Tomteforhold

> Fuktsikring og drenering

> Grunnmur og fundamenter

> Forstøtningsmurer

> Terrengforhold

> Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering

Våtrom

> Underetasje > Bad/wc > Dokumentasjon for våtrom

> Underetasje > Bad/wc > Overflater, vegger og himling

> Underetasje > Bad/wc > Overflater gulv

> Underetasje > Bad/wc > Vanntett sjikt, membran og sluk

> Underetasje > Bad/wc > Sanitærutstyr og innredning

> 2. etasje > Bad/wc > Generell

> 2. etasje > Bad/wc > Dokumentasjon for våtrom

> 2. etasje > Bad/wc > Overflater gulv

> 2. etasje > Bad/wc > Vanntett sjikt, membran og sluk

> 2. etasje > Bad/wc > Sanitærutstyr og innredning

> 2. etasje > Bad/wc > Ventilasjon

Kjøkken

> 1. etasje > Kjøkken > Overflater og innredning

Ovennevnte punkter er på ingen måte utfyllende. For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet og til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.

Utdrag fra tilstandsrapport (vedlagt salgsoppgaven):

"Beskrivelse av eiendommen

Rekkehus i firemannsbolig, beliggende på Ullern/Bjørnsletta i etablert område med rekkehus og annen småhusbebyggelse.

Huset er oppført med underetasje/kjeller og to etasjer, og er ferdigstilt i 1953. Diverse tilbygg og påbygg er oppført gjennom årene. Rekken som består av Lyseskrenten 14 - 20 er utvidet

med nytt vindfang/entré på 1960- tallet. I ettertid er 1. etasje påbygget med utvidet stue, og kjøkken utvidet mot

Lyseskrenten. Forstøtningsmur i terreng med planering av hage

mot vest er utført i regi av borettslaget. Ny balkong og ny

terrasse på terreng er etablert. Vesentlige vedlikeholdsoppgaver

er utført i regi av borettslaget over tid. I forbindelse med

årsberetninger fremgår en oversikt over større vedlikehold og

rehabilitering som er utført gjennom årene. I oversiktene står

det at rehabilitering av gavlvegger er utført i 2015 og at

brannsikring av pipeløp er utført i 2014. En rekke andre tiltak er

nevnt, men det foreligger ikke detaljerte beskrivelser. Det er

derfor ikke mulig å ha kjennskap til omfanget av utførte tiltak.

Inntrykket er uansett at vedlikehold foregår regelmessig på

borettslagets bygninger.

Standard

Boligen holder normalt god standard.

Vedlikehold

Huset fremstår med normalt godt vedlikehold.

HELSE, MILJØ OG SIKKERHET

Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet:

Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Avvik: Det er ikke montert komfyrvakt og heller ikke elektronisk lekkasjestopper fot vanntilførsel i kjøkken.

Det er ikke opplyst om at tilsyn eller kontroll av anlegget er foretatt i de senere år. Det foreligger ikke samsvarserklæring for anlegget. Det som måtte finnes av avvik er ikke kjent. Det er heller ikke kjent om deler av anlegget kan være fra tiden før 1999. Det er oppført tilbygg på 2000- tallet med utvidelse av stue i første etasje, stue og våtrom i kjeller. På denne tiden er det installert elektrisk anlegg i nye arealer. Det foreligger imidlertid ingen opplysninger om de tiltak som er utført.

The terraced house is located in a quiet, peaceful cul-de-sac in a safe and exceptionally child-friendly residential area at Ullern in Oslo. The area is highly attractive to all generations. Playgrounds are evenly distributed throughout the neighbourhood, and behind the home there are lovely woodland areas along the Lysakerelven river. To the north, the forest ends in a large open space with a football pitch and basketball court on a lovely grassy plain.

The lower part of the grassy plain is flat and the upper part is used for sledging in winter. The river flows past the open space and has a bathing spot just below. Along the river there are also pleasant footpaths leading down to Lysaker brygge with a fine view over the Oslofjord. Here you will find, among other things, Vækerø park, an English romantic landscape park from the 1600s, with green and beautifully planted spaces, lawns and paths, as well as benches, jetties and the opportunity to swim.

At the western end of the park lies the well-kept Sollerudstranda beach. You can also follow the Lysakerelven up to Bogstadvannet for a refreshing freshwater swim. For the active, Ullern Idrettsforening offers bandy, basketball, football, handball and gymnastics. The home is in immediate proximity to the sports park, with an artificial ice rink, multi-purpose hall, bandy facilities and football pitch at CC Vest Arena.

Ullern Tennisklubb is idyllically situated at Blokkajordet by Ullern Church and has a thoroughly modern tennis facility for year-round use. A number of gyms are well within reach, including MOVA, Basic Norge and Sats Røa. Sats is connected to Røabadet – a stylish facility with, among other things, a 25-metre pool, spa/therapy pool, jacuzzi, children's pool, slides and a climbing wall. Oslo Golfklubb at Bogstad offers one of Europe's best golf courses.

Services

Grocery shopping can be done at, among others, Joker Ullern, Kiwi Ullern Allé and Coop Extra Lysehagan, the latter only a 2-minute walk away. Røa Senter and CC Vest at Lilleaker are popular shopping areas – and both are a short distance away. Røa Senter has, among other things, a bakery and Vinmonopolet, health and wellbeing services, and a varied selection of shops.

Public transport in the area comprises trams, buses and the metro. The nearest stop is Bjørnsletta metro station, approx. 8 min away on foot. By car it takes approx. 10 min to Skøyen, 14 min to Majorstuen, 20 min to Oslo S and 45 min to Oslo Airport.

Adkomst fra Lyseskrenten.

Ved å trykke på kartet i annonsen får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med EIE visningsskilt ved fellesvisninger.

Megler oppfordrer interessenter til å kjøre forsiktig til eiendommen da det bor og ferdes mange barn her.

Fra boligen er det ca. 23 minutters gange til Lysejordet barneskole. For elever i ungdomstrinnene tar det ca. 19 minutter å gå til Bjørnsletta ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, blant annet Ullern og Persbråten, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager. Kvernkallen er nærmeste barnehage, ca. 6 minutter fra boligen.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv sjekke dette med skolesjefens kontor. Se nabolagsprofilen i salgsoppgavens vedleggsdel, for oversikt over andre skoler og barnehager i nærheten.

Borettslaget har 18 parkeringsplasser i kjeller under Extra i Lysehagan 46.

Styret opplyser den 28. august 2026 at det p.t. er "venteliste med 6 beboere for evt ny plass, og første på lista meldte interesse i 2019. Det er dessverre ikke så stor omsetning på disse plassene."

Ellers er det gode parkeringsmuligheter rett utenfor døren iht. områdets gjeldende bestemmelser.

Prisantydning kr 9 600 000,-
Andel fellesgjeld kr 153 137,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

Gebyr utlysing forkjøpsrett (kjøper) kr. 8 406,00

Pantattest kjøper (avsatt) kr. 260,00

Tingl.gebyr BRL-skjøte kr. 545,00

Tingl.gebyr pantedokument BRL kr. 545,00

Boligkjøperpakken Gjensidige kr. 9 950,00

Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr. 9 772 843

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Av denne summen utgjør kr. 153 137 andel fellesgjeld som vil følge andelen, men som ikke skal innbetales med oppgjøret. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Fellesutgiftene utgjør kr. 7 299,- pr. mnd. og inkluderer:

Internett/TV, kommunale avgifter, felles forsikring, forretningsførsel m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt årlig iht. boligselskapets faktiske driftsutgifter, og de fordeler seg som følger:

Herav:

Etterslep: Leietillegg påbygg: 926,-

Leietillegg påbygg: 641,-

TV: 190,-

Internett: 199,-

Felleskostnader 5.505,-

Tilgode: Felleskostnader -162,-

Evt. fremtidig endring:

Eiendomsskatt 1.413,25 fra 01.09.2026

Eiendomsskatt 1.413,25 fra 01.11.2026

Månedlige felleskostnader som ikke er spesifiserte, dekker boligselskapets driftskostnader. For ytterligere spesifikasjon, vennligst se regnskapet i årsrapporten

Det gjøres oppmerksom på at en eventuell renteøkning, vedlikeholdsarbeid eller andre tiltak som iverksettes av boligselskapet kan medføre økning i fellesutgiftene.

Boligselskapet har en total gjeld på kr. 9 188 004,- pr. 13.08.2026.

Andel fellesgjeld er kr. 153 137,- pr. 13.08.2026.

Andel fellesformue er kr. 44 157,- iht. fjorårets likningsoppgave.

Fellesgjelden har følgende betingelser:

Selskapets totale lån og vilkår:

Bank: Husbanken

Lånenr.: 11411131 3

Lånetype: Annuitetslån

Rentesats: 4,06%

Restsaldo 5 219 420,00

Innfrielsesdato: 01.10.2033

Type rente: Flytende rente

Terminer i året: 2

IN-avtale: Nei

Bank: OBOS-banken AS

Lånenr.: 98208347330

Lånetype: Annuitetslån

Rentesats: 5,68%

Restsaldo 3 968 584,00

Innfrielsesdato: 30.07.2032

Type rente: Flytende rente

Terminer i året: 12

IN-avtale: Nei

Fellesgjeld, kapitalkostnader og eventuell avdragsfrihet:

Bank: Husbanken

Lånenummer: 11411131 3

Restsaldo: 86 994,39

Kapitalkostnader: 6 789,00

IN-avtale: Nei

Bank: OBOS-banken AS

Lånenummer: 98208347330

Restsaldo: 66 142,76

Kapitalkostnader: 1 085,39

IN-avtale: Nei

Sum andel fellesgjeld (kun lån) kr 153 137,15,-, pr. dags dato.

For boliger som har fellesgjeld knyttet til boligselskapets lån gjelder følgende forutsetninger: Kapitalkostnader: All låneinformasjon over er beregnet ut fra dagens kjente lånebetingelser. De månedlige kapitalkostnadene (renter og avdrag) viser hvor mye det koster å betjene lån for eieren av denne leiligheten. Eventuelt avvik mellom kapitalkostnader og lånekostnader kan skyldes renteendringer, periodisering eller andre årsaker.

Kommunale avgifter dekkes gjennom fellesutgiftene i borettslaget.

I dette inngår gebyr for: vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Det er eiendomsskatt i Oslo kommune. Dette faktureres ekstra over felleskostnadene.

Bunnfradraget i Oslo er i 2026 på inntil 4,9 millioner kroner for bolig og fritidsboliger. Skattesatsen er 1,7 promille av eiendomsskattegrunnlaget. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/.

Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert eier av eiendommen på faktureringstidspunktet. Ved eierskifte må kjøper og selger gjøre opp betalingen av eiendomsskatten seg i mellom.

Ifølge Skatteetaten var formuesverdien for inntektsåret 2024:

Som primærbolig kr. 3 725 746,00 som forutsetter at boligen brukes som fast bosted.

Som sekundærbolig kr. 11 751 065,00 ved annen bruk av eiendommen.

Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven.
Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

For primærbolig utgjør formuesverdien 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000, og deretter 70 % av den delen som overstiger dette beløpet. For inntektsåret 2026 er beløpet økt til 14 millioner. For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi. Det henvises til Skatteetatens nettsider for ytterligere informasjon.

Ny eier må belage seg på bl.a. følgende løpende tilleggsutgifter:

Strøm: Selger informerer om et årlig strømforbruk i 2025 på 12.347 kWh / kr 19.640,- i 2025.

Forsikring: Eiendommen er p.t. forsikret i Tryg Forsikring med polisenummer 6659592. Ny eier må selv tegne nødvendige forsikringer som innbo.

Innmelding i OBOS: kr 500,-

Det kreves medlemskap i OBOS for å erverve/eie denne boligen. Andelstegning skjer ved signering av kjøpekontrakt for personer som ikke er medlem i OBOS. Dersom det er flere enn én som skal eie boligen sammen, må alle være medlem i OBOS og betale hver sin medlemskontingent. Det er borettslaget som betaler medlemskontingenten for alle som har en eierandel i boligen, og kontingent innkreves derfor via felleskostnadene i borettslaget.

Fullstendig kjøpesum inkludert omkostninger, samt eventuelt pantedokument tilknyttet lån, skal kunne disponeres over hos megler senest 2 virkedager før overtagelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Provisjon 1 % av salgssummen inkl. mva (minimum 55 000 inkl. mva)

Markedspakke Premium: kr. 34 900,00,-

Oppgjørsgebyr: kr. 9 900,00,-

Visning/overtagelse honorar per stk.: kr. 3 900,00,-

Grunnpakke borettslag: kr. 11 900,00,-

Tilrettelegging: kr. 19 900,00,-

Gebyr for utsatt betaling (4 900,- valgfritt)

EIE Look, valgfri 7 700,- / 9 900,-

Selger skal betale utlegg i samsvar med oppdragsavtalen. stipulert til ca. kr. 28 475.

Samlet skal selger betale ca. kr. 210 006 for vederlag og utlegg ved salg til prisantydning.

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Ved beregning av vederlaget tas det utgangspunkt i timespris på oppdraget. Alle priser er inkl. mva.

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks - 6 - måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Utdrag fra årsberetning (vedlagt salgsoppgaven):

"Økonomi og regnskap Det ble tatt opp et lån på 6,5 millioner kroner for å dekke utgifter til vedlikeholdsprosjektet. Husleien ble økt med 1% fra februar 2024 og kr 1500,- i oktober 2024, for å forberede de økte utgifter ved betaling av dette lånet.

Vedlikeholdsprosjektet ble som nevnt ikke så dyrt som planlagt, og vi har som resultat av dette bygd oss opp en liten buffer-konto. Husleien ble derfor justert noe ned i november/desember 2025, da de nye fellesutgiftene for areal ble lagt inn. Styret har også nedbetalt kr 500.000 på lån i OBOS Banken. Det er fortsatt en del midler på brukskonto, og styret skal videre vurdere om vi skal nedbetale noe mer på lån."

Forbehold

Selger tar spesifikt forbehold om feil og mangler som er beskrevet i egenerklæringsskjemaet. Boligkjøper anses å kjenne til forholdene som er omtalt i dette egenerklæringsskjemaet. Disse forholdene kan ikke gjøres gjeldende som feil eller mangler senere. Boligkjøper oppfordres til å selv undersøke eiendommen grundig.

Våtrom

1 Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?

Ja

Beskriv feilen og omfanget: It was leaking water drop along the screw hole in the 2nd floor bathroom ceiling, when heavy rain, it was good when light rain or snow. It happened after the OBOS hair the company cleaned the roof 2024. It appeared autumn of 2025. I report it, the roof was checked and repaired 2026.

2 Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?

Ja

2.1.1 Navn på arbeid

Nytt arbeid

2.1.2 Årstall

2026

2.1.3 Hvordan ble arbeidet utført?

Ufaglært

2.1.7 Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte

After the roof was fixed, I changed piece of plasterboard of the ceiling of the 2nd floor bathroom. Also, I changed the door myself, it was too old.

Tak, yttervegg og fasade

3 Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?

Ja

Beskriv feilen og omfanget: It was leaking water drop in the 2nd floor bathroom, when heavy rain, it was good when light rain or snow. It happened after the OBOS hair the company cleaned the roof 2024. It appeared autumn of 2025. I report it, the roof was checked and repaired 2026.

4 Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?

Ja

4.1.1 Navn på arbeid

Nytt arbeid

4.1.2 Årstall

2026

4.1.3 Hvordan ble arbeidet utført?

Faglært

4.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: The board take care of all this duty. I'm not sure the names of the company who came in to check and fix the roof. But I was told problem was solved.

4.1.5 Hvilket firma utførte jobben?

OBOS(?)

4.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?

Nei

Kjeller

5 Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje?

Ja

On July 2024, the main pipe of sewer under the street was block by rock, my basement had some flooding when my family used the water upstairs. The flooding was not serious, the main pipe was fixed quickly, and change to new one the next months. No visible damage was found.

6 Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?

Ja

Rør

12 Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?

Ja

I described the drain pipe fault above

13 Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?

Ja

13.1.1 Navn på arbeid

Nytt arbeid

13.1.2 Årstall

2024

13.1.3 Hvordan ble arbeidet utført?

Faglært

13.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte

I described the drain pipe fault above.

13.1.5 Hvilket firma utførte jobben?

OBOS/Kommune(?)

13.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?

Nei

Sopp og skadedyr

21 Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?

Ja

Beskriv omfanget: The fence of terrace was found rotted. I changed it myself in May of 2026

Andre opplysninger

32 Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?

Ja

Skriv opplysningene her: I changed all 3 bedrooms' windows and doors myself on 2024 and 2026.

Øraker Borettslag, Orgnr: 948 301 555

Forretningsfører: OBOS Eiendomsforvaltning AS

Dyrehold er tillatt. Hold av mer enn en hund eller katt krever dog forutgående godkjenning av borettslagets styre. For mer info se ordensreglene §6, vedlagt salgsoppgaven

Dugnad, plenklipping, snømåking og trappevask må påregnes.

Vedtekter, ordensregler, innkalling/protokoll fra årsmøte, årsberetning m.m. ligger vedlagt salgsoppgaven.

Styreleder opplyser i mail datert 28.08.2026:

"Vi har ingen store planer om arbeider eller vedlikehold i borettslaget i nær fremtid. Foruten jevnlig vedlikehold, er det takene som trolig må byttes innen ca. 10 år. Vi hadde for ca. to år siden en større vedlikeholdsprosjekt på både tak og bygninger, og økte husleien i forbindelse med dette. Vi tok ikke opp så stort lån som vi tenkte, og vi har betalt ned noen større beløp på dette lånet de siste to årene. Foreløpig har vi et godt økonomisk handlingsrom. Vi har ingen planer om økning av husleie i den nærmeste tiden.

Flere spør om parkering i fellesgarasje. Borettslaget har 18 plasser i kjeller under Extra i Lysehagan 46. Det er venteliste med 6 beboere for evt ny plass, og første på lista meldte interesse i 2019. Det er dessverre ikke så stor omsetning på disse plassene."

Utdrag fra årsberetning (vedlagt salgsoppgaven):

Øraker Borettslag Styrets arbeid 2025/2026

Generalforsamling 2025 ble avholdt 24. april pa? Klubbhuset på Ullernbanen. Hovedsak var informasjon om vedlikeholdsprosjektet for borettslaget, og justering av fellesutgifter utfra ny areal- og kostnads-beregning for hver enhet. Konstituerende møte for det nye styret ble avholdt 29. april. Styret har hatt fysiske møter omtrent en gang i måneden med stort sett fullt frammøte av faste medlemmer. Styret har brukt tid på å følge opp saker om feil og mangler meldt inn etter vedlikeholdsprosjektet, fulgt opp arbeidet med justering av felleskostnader, satt i gang dugnader, meldt inn og fulgt opp forsikringssaker og andre henvendelser fra beboere. Styret har brukt Vibbo aktivt som informasjonskanal til beboere. Styret oppfordrer alle beboere til a? følge med pa? informasjon som blir lagt ut på Vibbo, og om å bruke Vibbo til å kontakte styret.

Oppfølging av Vedlikeholdsprosjekt

Styret har brukt mye tid på å følge opp feil og mangler som ble meldt inn etter ferdigstilt vedlikeholdsprosjekt. Vi har hatt mye dialog med Front og Bygghuset, og det ser nå ut til at det meste er blitt rettet opp. Oppfølging av skader og andre vedlikeholds-saker Det har blitt meldt inn flere skadesaker i denne perioden. Flertall av disse sakene er vannlekkasjer. Borettslaget er ansvarlig for at tak og kledninger er tette, og vil ved skader forårsaket av feil ved dette som regel dekke egenandelen. Ved indre lekkasjer som skyldes feil på vannrør eller installasjoner i den enkelte enheten, må egenandel stort sett dekkes av beboer. Vi oppfordrer alle beboere til å passe på og følge med på tilstanden i sin egen enhet, og melde ifra om det oppstår lekkasjer eller andre feil.

Styret har meldt interesse for bli med på OBOS sitt nye system for å planlegge og utføre vedlikehold i borettslag. Dette systemet heter MittBygg og ble lansert nå i januar/februar 2026. Bruk av "MittBygg" kan gjøre det mulig få en god oversikt over hva som må gjøres av vedlikehold på våre bygninger. Forsikringsselskapene krever nå etter hvert at borettslagene har en vedlikeholdsplan for bygningene, og at de følger denne planen for vedlikehold. Denne "MittBygg" løsningen fra OBOS vil trolig kunne hjelpe oss med å beregne, kartlegge og planlegge reparasjoner og vedlikehold i vårt borettslag. Styret følger opp bruken av denne løsningen i OBOS systemet.

Utbyggingssaker i borettslaget.

Det har vært søkt om noen saker om utbygging, og terreng-forandringer i borettslaget. Oslo Kommune har også informert borettslaget om at det er satt inn et forbud mot tiltak ut 2026. Det er noen unntak rundt dette. Ta kontakt med styret for mer informasjon. Styret har over tid håndtert en pågående sak knyttet til bygningsmessige arbeider i 2 boenheter, der det er avdekket en svakhet i takkonstruksjonen. Forholdene undersøkes nærmere, men ansvarsforholdet er foreløpig ikke avklart. Styret har som mål å håndtere saken på en grundig og ryddig måte, med sikte på å ivareta fellesskapets interesser.

Dugnader, lekeplassen og bomiljø.

Det ble avholdt va?r-dugnad 11. mai- og høst-dugnad 26. oktober. Styret bestilte kontainer for hageavfall som normalt. Andre kontainere for blandet avfall, el-avfall og farlig avfall ble ikke bestilt da dette koster relativt mye for borettslaget. Vi har en miljøstasjon i nærheten pa? Smestad der man kan levere slikt avfall gratis. Det ble også lagt plen på lekeplassen. Stor takk til de som bidro til dette. Strøkasser i borettslaget ble fylt med grus i januar/februar. Det ble tradisjonen tro satt opp et stort juletre pa? lekeplassen første søndag i advent, og mange beboere med familie møtte opp til den tradisjonsrike julegrantenningen. Takk til ildsjelene som drar i gang denne flotte tradisjonen. Det ble gang rundt juletreet, korsang, julegrøt med mandel og innvielse av bålplassen. Etter Barnas Holmenkolldag 1. mars ble det arrangert Afterski på lekeplassen med grilling av pølser og mye moro. Tusen takk til ildsjelene som dro i gang dette.

Kjøper skal godkjennes av styret og har selv risikoen for at godkjennelse blir gitt. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Kun fysiske personer kan være andelseiere, og ingen kan eie mer enn én andel.

Forkjøpsretten er sendt for utlysning for boligbyggelagets medlemmer samtidig med salget, og vil være avklart etter budaksept. Dersom forkjøpsretten benyttes, løses opprinnelig kjøper fra avtalen og alle økonomiske forpliktelser overfor selger bortfaller. Vær oppmerksom på at forretningsfører belaster kjøper et gebyr for utlysing/avklaring av forkjøpsrett.

Eiendommen er forsikret i Tryg Forsikring med polisenummer: 6659592

Utdrag fra tilstandsrapport (vedlagt salgsoppgaven):

"Byggetegninger

Rammetillatelse for tilbygg med utvidelse av eksisterende stuer i 1. etasje mot vest i Lyseskrenten 14 - 20 er gjennomført i 1975. Ferdigattest fremgår ikke av plan og bygningsetatens digitale informasjon om denne eiendommen. Oppføring av påbygg i Lyseskrenten 14 - 20 er utført i 1978/1979. Påbygget gjelder utvidet kjøkken mot Lyseskrenten. Ferdigattest er datert den 26.03.1980. Søknad om Innredning av uinnredet kjellervolum til bruksrom i Lyseskrenten 16, som innebærer bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel er godkjent av plan og bygningsetaten den 19.12.2005. Tiltaket har medført utgravinger for å oppnå tilstrekkelig høyde. Dette har gitt noe nivåforskjeller i kjeller/underetasje. Forstøtningsmur i terreng med planering av hage mot vest er utført for Lyseskrenten 14 - 20 i regi av borettslaget i 1978. Ferdigattest for dette tiltaket er gitt i 1981.

Nyere håndverkstjenester

Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? JA

Kommentar: Utvendig kledning er malt i den senere tid.

Åpenbare ulovligheter

Er det avdekket at boligen har åpenbare ulovligheter? NEI

Kommentar: Boligen er godkjent slik den fremstår."

Eiendommen ligger på en tomt regulert til bolig med tilhørende anlegg (Småhusplanen, reguleringsbestemmelse S-4220), pågående plansak (revisjon av S-4220 småhusplanen) 202102096 og turvei/skiløype (reguleringsbestemmelse S-2257).

Området er regulert til boligformål. Reguleringsbestemmelsene S-4220 småhusplanen gjelder for området. Bestemmelsene har vært under revisjon siden 2023, og det er foreløpig midlertidig forbud mot tiltak.

Revisjon av småhusplanen

Planen sier noe om hvordan det kan bygges og fortettes på eiendommer i områder som er omfattet av denne reguleringsplanen. Den legger også begrensninger for hvor mye og hvordan det er lov å bygge på eiendommene.

I 2021 ble Plan- og bygningsetaten bedt om å revidere småhusplanen for å ivareta småhusområdenes karakter og det grønne i området, samt å se på forenklinger planen.

Hva er status nå?

I oktober 2025 kom avgjørelsen om at Kommunal- og distriktsdepartementet ikke godkjente Oslo kommunes nye småhusplan. Et forslag til endringer i småhusplanen er derfor utarbeidet. Perioden forslaget er på høring er fra 22. juni til 31. august 2026.

Midlertidig forbud mot tiltak

Plan- og bygningsetaten varslet forlengelse av midlertidig forbud mot tiltak ut 2026, slik at arbeidet med småhusplanen kan ferdigstilles. Dersom arbeidet med småhusplanen er ferdig tidligere enn dette vil det midlertidige forbudet mot tiltak oppheves.

Det er mulig å få behandlet byggesaker i småhusområdene til tross for forlengelsen av midlertidig forbud. Det er tillatt å bygge tilsvarende det som blir tillatt i ny småhusplan. En kan for eksempel bygge en enebolig på en tomt innenfor 22 % BYA i de fleste områder, så lenge en tar hensyn til bl.a. vegetasjon og terrenginngrep.

Du kan lese om unntakene i byutviklingsutvalgets vedtak under.

https://www.oslo.kommune.no/get-file/1908935/c92cd7c56cbdebc28de9c1f7676697d9bec17fa4b57eb35d060907775376cb82

Kort historikk

Oslo bystyre vedtok en revidert småhusplan høsten 2023. Planen ble ikke rettskraftig fordi Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE) hadde reist innsigelse til planen knyttet til naturfare, dvs flom og skred. Kommunen har hele tiden tatt vært opptatt av å ivareta sikkerhet knyttet til naturfare, og var ikke enig i NVEs grunner til innsigelse. Uenigheten mellom kommunen og NVE handlet i hovedsak om når i plan- og byggesaksbehandlingen det er hensiktsmessig at naturfare utredes og håndteres.

Kommunal- og distriktsdepartementet fikk oversendt saken til endelig avgjørelse i desember 2023. I oktober 2025 kom beskjeden om at departementet ikke godkjente planen. Denne avgjørelsen er endelig.

Oslo kommune har arbeidet med å ferdigstille småhusplanen. Kommunen ønsker å ta vare på intensjonene i den nye småhusplanen og sørge for at sikkerheten i småhusområdene ivaretas på en god måte. Den reviderte planen er nå ute på høring.

https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/sidinmening/main.asp?idnr=2026060536

Reguleringskart med bestemmelser ligger vedlagt i salgsoppgaven og vi anbefaler alle å sette seg inn i denne. Ny kommuneplan fra 23. september 2015. Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan. Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Oslo er under stor utvikling og byggeprosjekter må påregnes.

For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Pågående plansak

Saksnr. 202102096

Saken gjelder: Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen)

Sakstype: Detaljregulering

http://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202102096

Midlertidig forbud mot tiltak - Småhusplanen

http://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202304720

Lyseskrenten 7 - endring av bygg - utvendig - Fasade

Saksnummer: 2026/01950 - Byggesak

Lysehagan 59 - påbygg

Saksnummer: 2025/10481 - Byggesak

Lyseskrenten 4 - påbygg, tilbygg og bruksendring

Saksnummer: 2026/08296 - Byggesak

Ved Lyseskrenten - hovedledninger for vann og avløp med tilhørende kummer

Saksnummer: 2025/22198 - Byggesak

Myntfunnveien 2 - forespørsel om søknadsplikt for etablering av uteanlegg for basketball

Saksnummer: 2025/22833 - Forespørsel

Myntfunnveien 2 - bygningstekniske installasjoner - Endring - Teknisk installasjon i bygg

Saksnummer: 2025/23116 - Byggesak

Myntfunnveien 2 - etablering av varmesentral til idrettsanlegg

Saksnummer: 2025/12210 - Byggesak

Øraker holdeplass - Sporveien - etablering av VA-anlegg

Saksnummer: 2026/02512 - Byggesak

Øraker - plassering av hvilebrakke for Sporveien

Saksnummer: 2026/06372 - Byggesak

10/548 - oppføring av teknisk bygg

Saksnummer: 2025/05814 - Byggesak

Foruten om andel fellesgjeld, overdras andelen fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. burettslagslova § 5-20  har borettslaget legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.

Dnr. 16542, tgl. 30.06.1981 - Obligasjon

Beløp: 498 000
Panthaver: OSLO BOLIG OG SPARELAG
Orgnr: 1 094 266

Beskrivelse:

Dnr. 49426, tgl. 11.08.2003 - Pantedokument

Beløp: 13 170 000
Panthaver: HUSBANKEN
Orgnr: 942 114 184

Beskrivelse:

Dnr. 1630049, tgl. 28.06.2024 - Pantedokument

Beløp: 8 500 000
Panthaver: OBOS-BANKEN AS
Orgnr: 911 986 884

Beskrivelse:

Dnr. 11121, tgl. 01.08.1968 - Bestemmelse om vann/kloakk

Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

Beskrivelse:

Dnr. 42931, tgl. 16.07.1986 - Best. om vann/kloakkledn.

Best. om vann/kloakkledn.

Beskrivelse:

Dnr. 10197, tgl. 17.02.1989 - Erklæring/avtale

Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

Beskrivelse: "ERKLÆRING OM NETTSTASJON I LYSEHAGEN X LYSERSKRENTEN
Som eier av eiendommen gnr. 10 bnr. 702 gir jeg Oslo Lysverker (OL) tillatelse til å sette opp og ha stående en nettstasjon for 10 kV/230 V spenning med inn- og utføring av kabler og ledninger fra og til fordelingsnettet. Nettstasjonens beliggenhet er vist på vedlagte situasjonskart.
Til stasjonen, som utføres etter OL's krav, har bare OL adgang. Det vil ikke uten OL's samtykke bli foretatt beplantninger eller foranstaltninger, som kan hindre adkomst for personer og transportmidler, svekke stasjonens ventilasjon eller ellers vanskeliggjøre foreliggende av kabler og ledninger.
Denne erklæring tinglyses og kan ikke avlyses uten samtykke fra OL."

Dnr. 27793, tgl. 21.05.2001 - Erklæring/avtale

Midlertidig dispensasjon fra Vegloven vedr. veranda
Kan ikke slettes uten samtykke fra direktøren for plan- og
bygningsetaten

Beskrivelse:

Dnr. 488347, tgl. 02.06.2016 - Bestemmelse om bebyggelse

Midlertidig dispensasjon fra Vegloven
Vedrørende bod
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Vedtak av visse vilkår vedrørende utskillelse/bebyggelse av denne matrikkelenhet

Beskrivelse:

Dnr. 501971, tgl. 06.06.2016 - Bestemmelse om bebyggelse

Midlertidig dispensasjon fra Vegloven
Vedrørende bod
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Vedtak av visse vilkår vedrørende utskillelse/bebyggelse av denne matrikkelenhet

Beskrivelse:

Dnr. 485043, tgl. 09.05.2017 - Bestemmelse om bebyggelse

Midlertidig dispensasjon fra Vegloven

Beskrivelse:

For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke fra styret kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene, jf. borettslagsloven § 5-5. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. borettslagslova § 5-6. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål. Det gjøres oppmerksom på at det er krav om forsvarlige radonverdier ved utleie.

Utdrag fra vedtekter:

"§ 3 Utomhusarealer

Hver andelseier disponerer utearealet i forlengelsen av sin andel til tilstøtende grense med følgende begrensinger og tillempninger:

1. På kjøkkensiden har rekken fri adgang til bod, tørkestativ, post- og søppelkasser og fri adgang langs adkomstveien langs rekken til egen leilighet.

2. På stuesiden har midtleilighetene fri adkomst via nærmeste gavl til utearealet på sin stueside for transport og frakt som ikke med rimelighet kan skje gjennom leiligheten. Adgang til eventuell utleiedel/hybel i kjeller i midtleilighet skal ikke foregå rundt gavl.

Andelseierne plikter å holde sitt uteareal opparbeidet, beplantet og i ryddig og pen stand. Uteareal som vender mot felles adkomstveier, skal ha et grønt preg. Andelseier må selv sørge for å holde egen adkomstvei fri for snø og i tillegg ta sin tørn med å rydde rekkens fellesadkomster til avfallsbeholdere, postkasse og stier. Det er satt ut egne kasser med singel som kan benyttes til strøing på is. "

Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Det gjøres oppmerksom på at det ved utleie er krav til å gjennomføre radonmåling, og at forsvarlige nivåer skal kunne dokumenteres. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig, såfremt det betales husleie.

Partene er forpliktet til å signere kjøpekontrakt utarbeidet av eiendomsmeglerforetaket rett etter aksept av bud. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. 

EIE tilbyr sammen med Gjensidige et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig gjennom EIE.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.

Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis. 

Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi gjør oppmerksom på at det i forbrukerforhold ikke kan inngis bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn dette. Hos EIE stiller vi strengere krav til frister ved budgivning enn det som følger av Forbrukerinformasjon om budgivning, vedlagt i salgsoppgaven. Bud skal ikke ha en akseptfrist på mindre enn 30 minutter fra budet inngis. Bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter kan bli avvist.

Eiendomsmegler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes tekniske feil. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere budet og kjøper meddeles aksepten innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen på et annet bud er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud kommer frem til megler og/eller megler rekker å bringe budet videre til selger. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles til selger. For øvrig vises det til vedlagte forbrukerinformasjon om budgivning.

Alle bud og budforhøyelser skal være skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt, og budet skal signeres av budgiver. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud før disse kravene er oppfylt. Vi oppfordrer til å inngi bud elektronisk, ved å trykke på "Gå til budgivning" på eiendommens hjemmeside på eie.no eller ved å trykke på knappen "Gi bud" i hjem/finn-annonsen. Ved å benytte denne tjenesten vil vilkårene om legitimasjon og signatur fra budgiver være oppfylt.

Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med forbehold om at bud eller forhold i bud skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

Eiendomsmegler skal kontrollere budgiverens finansiering før handel sluttes.

Som kjøper og selger hos EIE vil du få tilsendt budjournalen etter at handel er inngått. Dette innebærer at alle bud vil bli gjort kjent for partene i den endelige kjøpsavtalen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournalen i anonymisert form.

Det er viktig at du gjør deg kjent med all informasjon om boligen, og at du har spurt om det du eventuelt lurer på, før du legger inn et bud.

Generelle bestemmelser

Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta som den er forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbrukerkjøp - definisjon

Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker - avtalevilkår

Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon

Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker - avtalevilkår

Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Uautorisert kopiering eller gjenbruk av all tekst og alle bilder i denne annonse/salgsoppgave er ikke tillatt.

Som interessent, budgiver og kjøper vil dine personopplysninger bli registrert og lagret for videre oppfølging. Som eiendomsmeglingsforetak har vi plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften. Mulighetene for å få slettet personopplysninger er derfor begrenset. Les mer om EIE`s behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på eie.no/personvern

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift, som pålegger oss å gjennomføre kundekontroll av selger og kjøper, herunder fullmektiger. Slike kontrolltiltak vil i praksis gjøres ved å bekrefte våre kunders og reelle rettighetshaveres identitet, samt å innhente informasjon knyttet til handelens formål og tilsiktede art.

Dersom kjøper ikke bidrar til dette, og det medfører at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Dette vil kunne gi selger rettigheter etter avhendingsloven, herunder rett til å heve kjøpet og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning dersom misligholdet er vesentlig.

I tilfeller der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kontrolltiltak underveis i oppdraget må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i så fall ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha krav mot selger etter avhendingslovens bestemmelser om mislighold og forsinkelse.

Dersom nødvendige kontrolltiltak ikke lar seg gjennomføre vil EIE eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Oppdr.nr: 14260172

Ansvarlig megler: Michael R. Øistad

EIE Solli & Frogner

Inkognito Eiendomsmegling AS

NO 935 826 020 MVA

Meglerforetaket og EIE-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføring av megleroppdraget.

Dette gjelder følgende:

• Gjensidige forsikring tilbyr boligselger- og boligkjøperforsikring samt forsikringsløsninger til selger og kjøper
• Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll for EIE. Kunder tilbys ulike leverandører for strøm, alarm og bredbånd avhengig av tilbydere i kundens nærområde
• EIE AS (morselskap for franchisegiver i EIE-kjeden) og enkelte meglerkontor i EIE-kjeden har indirekte eierinteresser i Bomega AS (Hjem.no) i ulike eierkonstellasjoner gjennom EIE Hjem AS
• EIE eiendomsmegling samarbeider med ulike bankforbindelser om formidling av finansielle tjenester. Meglerforetaket kan motta godtgjørelse for dette
• Finit Deleie tilbyr deleie på enkelte objekter
• Secundo er en markedsplass for salg av bruktgjenstander

Les mer om våre samarbeid og investeringer her: eie.no/eiendom/eie-investerer